近年来，九江创建工作极大改善了居民生活、居住条件。然而，部分小区物业管理与居民之间矛盾依旧突出，一些无物业管理小区亟须破解“失管”“无管”难题，增强居民自治意识。在市政协十六届委员会四次会议上，政协委员黄晓萍、章跃、代凯分别提交了《关于加强物业监管构建文明和谐社区的提案》《关于精准推进无物业小区管理的提案》《关于加强和改进中心城区物业费指导管理的提案》，希望解决当前我市物业管理存在的问题、补齐城市治理短板、进一步规范物业费收取。

物业管理问题是社会关注的焦点，小区环境卫生、安防、绿化维护、侵权搭建、乱停乱放、拒缴物业费等一系列投诉事件不断，成为影响文明创建、社会和谐的重要因素。黄晓萍认为，我市物业管理存在服务不规范、业主委员会职能不到位、侵占业主公共利益现象较为突出、质价统一收费机制和物业监管配套政策需进一步完善等问题。为此，她建议，健全物业管理工作机制，完善物业管理服务的配套制度，强化对物业企业的准入管理，健全业委会的监督考核审计制度，建立物业管理强制机制，创新管理模式。

章跃在调研中发现，我市无物业小区在全市各类住宅小区中占比40%左右，主要集中在老城区的老旧低层小区，呈现“数量多、面积小、分布广”的特点。存在基础配套设施缺乏、公共居住环境恶劣、居民公共意识淡薄等问题，普遍处于“失管”“无管”状态，已成为我市城市治理的短板，对城市健康发展和居民生活环境影响较大。他建议，市政府适时研究制定出台我市无物业小区管理办法或实施意见，构建无物业小区管理多部门联动机制；根据实际需求，在充分尊重居民意愿的基础上，探索创新不同的服务模式；多渠道筹集无物业小区管理经费；完善“街道吹哨、部门报到”合力机制，推动综合执法进小区。同时，党建引领，发挥模范带头作用；借助旧改，统筹推进规范管理；宣传发动，不断强化公共意识；提升水平，建强配齐管理队伍。

代凯认为，物业公司与业主之间的矛盾主要集中在物业费的收取及物业服务质量问题上，虽然《九江市物业管理条例》对物业费的确定和调整做了规定，但在实际操作中初始物业费定价没有具体操作细则，已定价运行小区物业费是否与服务运行情况相吻合没有中间方审计认定，物业费实施后难调整，导致物业公司与业主矛盾激增。此外，中心城区很大一部分小区没有成立业主委员会，削弱了对物业费使用的监督；物业收费与支出不透明，存在“糊涂账”。他建议，尽快制定出台《九江市物业服务定价收费实施细则》，每年年底聘请第三方对小区物业费开展审计工作，制定《推进中心城区居民小区成立业主委员会三年行动方案》，全面推进居民小区成立业主委员会，实现小区共建共治共享。

三人的提案被列为市领导领办督办重点提案，由市住建局、市发改委分析研判、调研落实。

为加强物业监管和规范物业收费，我市颁布实施了《九江市物业管理条例》，建立前期物业服务招投标制度、新建物业承接查验制度、新建物业质量保修金制度等事前监管制度；印发实施了《九江市物业服务质量监督考核试行办法》《九江市物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法》等事中监管规定；出台了《九江市物业服务企业承接退出服务项目管理暂行办法》等事后监管办法，每年对中心城区物业服务企业和项目负责人开展信用评价，检验物业服务企业履职情况。以九江市物业管理协会名义出台了《九江市住宅物业服务星级评定参考标准》，分五个等级对应五项不同物业收费，引导开发建设单位或业主委员会与物业服务企业签订《前期物业物业合同》或《物业服务合同》时作为确定服务标准的参考依据。

同时，我市进一步探索无物业小区管理路径，出台了《九江市无物业管理小区清零行动实施方案》《九江市党建引领社区物业管理提质增效的实施意见》以及《九江市党建引领社区物业管理巩固提升活动实施方案》，推动各县（市、区）基础性物业服务向专业化物业服务转变。截至目前，全市496个无物业小区提供物业服务。创新服务模式，以街道、社区牵头划定区域，由属地政府成立国有物业服务企业或街道成立红色物业服务企业，采取“选聘引入、整合代管、就近接管”的方式接管物业小区，政府财政补助部分物业费，鼓励物业服务企业利用区域内公共资源创收，用于改善提升物业服务设施或弥补物业费的不足。完善社区党组织牵头，社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业以及城管、公安、消防救援等相关部门参与的“1+3+N”社区物业党建联建机制，组建“红色蒲公英”志愿者服务队、成立党建联盟小区服务站参与社区物业治理。推动老旧小区改造，建立“物业大讲堂”制度，通过培训提高街道社区工作人员和业委会的操作力、执行力，提高物业企业从业人员的服务能力。

（九江日报记者 张新红）

编辑：吴晨

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